1990年代前半にバブルが崩壊してから、日本経済は景気低迷が続いています。
最近になってやや持ち直しつつあるとはいえ、一部の企業を除くと業績も芳しくなく、相変わらず回復感に乏しい状況です。
地価下落が継続するなかで、不動産ビジネスを取り巻く環境も順風とは言いがたく、好調を続けていたマンション分譲事業にも陰りが見えつつあります。
しかし、こうした環境下にあっても、元気に成長を続けている企業群がいくつかあります。
そのひとつが、これから紹介する「不動産投資ビジネス」を展開する企業です。
不動産投資は株式や債券と同様に、不動産を投資対象としてとらえ、最終的な投資元本の回収までを見据えて不動産で資金を運用する事業です。
そこでは、投資資金をできるだけ高い利回りで効率的に運用できるような工夫がなされており、地価上昇に大きく依存するこれまでの不動産ビジネスのあり方とは異なった特徴をもっています。
不動産投資は、投資をする1社だけで完結するものではありません。
投資資金を幅広い投資家から集め、それを不動産市場で運用します。
その過程で不動産会社はもちろん、金融機関、機関投資家、建設会社、設計会社、不動産調査会社など、多くのプレイヤーが登場します。
関連するプレイヤーは不動産ビジネスを本業とする企業に限りません。
不動産投資のしくみを利用することによって、一般企業も自社資産を有効活用し、有利な条件で資産を売却することが可能になります。
個人も不動産投資市場で資金を運用することができます。
このような不動産投資では、その過程で多彩なプレイヤーが登場し、それぞれのプレイヤーが多様なサービスを提供したり受けたりすることになります。
この投資過程におけるビジネスチャンスは、計り知れないものがあるといえるでしょう。
ここでは、これら不動産投資から派生するビジネスを総称して「不動産投資ビジネス」と呼ぶこととします。
本書はこの「不動産投資ビジネス」の入門書です。
不動産投資ビジネスでは、多くのプレイヤーが関与し、関連するビジネスも多種多様であるため、その全容をつかむことがなかなか難しいのも事実です。
また、全容を知ろうとすると、膨大な文献と有識者のヒアリングに挑戦しなければなりません。
そこで、本書では不動産投資ビジネスを体系化し、そのポイントを抽出して説明することにしました。
本書の特徴は次の3点です。
第1の特徴は、不動産投資ビジネスの全体像を描いているということです。
本書の内容は、不動産投資ビジネスの紹介からはじまって、不動産市場の見方、不動産投資の基礎となるデューデリジェンス、不動産の投資基準、不動産投資戦略、不動産の証券化と、不動産投資ビジネスの重要項目をほぼ網羅しています。
本来であれば、各分野で1冊ずつの本を出せるくらいの分量があるのですが、それをポイントのみに絞ることによってコンパクトな形でまとめています。
第2の特徴は、不動産投資に関連する理論と実務の融合を図っているということです。
不動産投資の分野では、不動産金融工学をはじめとする高度な研究が色々と進められており、この成果を実務に生かしていくことが大きな課題となっています。
本書ではこの中でも特に実務上必要な項目について、筆者自身の実務経験などを踏まえ、背景となる理論を紹介しながら実務面でどう利用していくかということを説明しています。
第3の特徴は、本書の最大の特徴でもある「わかりやすさ」ということです。
ともすれば専門用語が頻出し、理論も複雑となってしまう不動産投資ビジネスについて、初めてこの分野の本を読む方にもわかりやすく説明してあります。
文中のわかりにくい専門用語には、できるだけ簡単な解説をつけ、必要に応じてふりがなをつけたり、実務的な呼称も紹介したりしました。
項目ごとに「ポイント整理」の欄を設けて、頭の整理や復習に役立つように配慮してあります。
本書を入門書として十分に活用したうえで、さらに深い興味を持った方は、それぞれの分野の専門書を読むことをお勧めします。
本書が読者の方々のビジネスや不動産投資に、ひいては不動産投資ビジネスの発展に少しでもお役に立つことができれば幸いです。
なお、本書の中で意見にわたる部分については筆者の個人的な見解であり、所属する組織とは何ら関係がありません。
また、本書ではわかりやすさを重視したため、用語の説明などに関しては必ずしも学術的に厳密な定義を用いていないこと、一部の例外事項は説明から除外したことをお断りしておきます。
地価は4分の1以下にまで落ち込んでいます。
大阪圏でも名古屋圏でも程度の差こそあれ、地価は大きく下落しました。
企業の収益が本格的に回復しないなかで、賃貸オフィスビルに対する需要も伸び悩んでいます。
地価の下落、低い住宅ローン金利を背景に、分譲マンションの売れ行きは比較的好調を続けてきましたが、さすがに最近になって息切れしてきています。
不動産ビジネスを展開する企業のなかには、いまだにバブル期に投資した不動産の含み損処理に追われているところが少なからずあります。
一方で、企業会計の指針となる企業会計基準の見直しが進んでおり、これまで隠れていた企業の持つ不動産の含み損が、会計処理の過程で表面に出てくるようになりました。
土地の価格がずっと上昇を続けるという土地神話が生きていた時代は、とにかく早くまとまった土地を手に入れることが、不動産ビジネスのポイントでした。
そうして獲得した土地をタイミングよく売却すれば、ほぼ確実に利益(土地の価格の上昇による利益-キャピタルゲイン)を得られました。
また、値上がりした不動産を担保にして金融機関からお金を借り、その資金をさらに不動産購入に振り向けることによって、ビジネスを拡大することもできました。
これは不動産会社だけにあてはまる話ではありません。
一部のスーパーマーケットや外食産業が店舗を自社で取得しながら事業を拡大したように、股の事業会社でも多かれ少なかれ、土地神話を前提としたビジネスモデルを構築してきました。
しかし、このようなビジネスモデルは、もはや成り立たなくなりました。
大前提となっている土地神話が崩壊したからです。
土地神話を支えたもの―それは高度経済成長の持続、人口の増加と大都市圏―の集中、政府による開発規制(規制によって開発して販売できる不動産が減少します)、そして地価上昇への期待などですが、今やその多くが消えつつあります。
現在では不動産は、他の資産と比べて「特別に有利な資産」ではなく、価値が上がることもあれば下がることもある「普通の資産」になりつつあります。
その意味では、従来型の不動産ビジネスで安定的に利益を確保することは難しくなってきているといえるでしょう。
成長企業の3パターン一方で、このような環境下にあっても順調に不動産ビジネスを展開し、利益を伸ばしている企業が数多くあります。
それらの企業にはいくつかの共通した特色があります。
大きく類型化すると次の3つのパターンに分けられます。
第1の類型が、ジョイント・コーポレーション、ゼファー、菱和ライフクリエイトといった分譲マンションを主業とする企業です。
これらの企業は、地価や建設コストの低下をうまく生かし、様々な工夫を凝らして顧客のニーズに合った商品を提供しています。
不動産投資のココだけの話をしましょう。スタッフお勧めの不動産投資を紹介します。
不動産投資の一環として捉えましょう。不動産投資の安定性は十分です。
不動産投資は人々を惹きつけます。不動産投資を導入してみる価値はありますよ！
